Maison de famille : comment la conserver ?

Une maison de famille reste rarement un bien sur plusieurs générations. Si rien n’a été prévu par les parents, les enfants héritent des biens en indivision. Ils doivent alors les gérer ensemble et souvent la vente survient. Comment la conserver dans le patrimoine familial ?

L’indivision

Depuis la réforme des droits de succession, entrée en vigueur le 1^er janvier 2007, l’unanimité n’est plus nécessaire pour les actes courants comme les travaux d’entretien, une majorité de 2/3 est suffisante. En revanche, l’unanimité prévaut toujours pour la vente. L’indivision demeure un système fragile, tout indivisaire peut sortir de l’indivision.

Pour donner un caractère durable à l’indivision, il suffit de signer, devant notaire, une convention d’indivision pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable.

La Société Civile Immobilière (S.C.I.)

La création d’une S.C.I. peut être envisagée par les parents pour transmettre progressivement de leur vivant la propriété de leur maison tout en gardant la main sur sa gestion.

Avec la S.C.I., la propriété est transférée à une société dont les associés détiennent des parts. Un associé ne peut pas imposer aux autres la dissolution anticipée de la société. Il peut, selon les statuts, vendre ou donner ses parts mais ne peut pas exiger la vente de la maison. Les décisions sont prises à la majorité. La S.C.I. est la formule choisie par les familles déterminées à conserver leur maison de famille.

Transmission anticipée par donation

Plusieurs solutions juridiques existent pour transmettre de son vivant et en réduire le coût fiscal. A choisir selon son âge, l’importance de son patrimoine.

La donation

Simple mais radicale, elle permet de minorer le coût fiscal de la transmission. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 150 000 € sur la part transmise par chaque parent, renouvelable tous les 6 ans.

Contrairement aux successions, les droits sont calculés sur la valeur du bien le jour où la donation est déclarée et non sur la valeur au jour du décès. L’écart peut être important. Les donations bénéficient d’une réduction de droits dont le taux dépend de l’âge du donateur.

La donation offre la possibilité de transmettre sur plusieurs générations, en désignant des bénéficiaires successifs : donation graduelle.

La nue-propriété

Donner la nue-propriété et se réserver l’usufruit. Certains droits sur la maison sont conservés : l’occuper, la donner en location. Seule restriction, pour la vendre il faut l’accord des enfants. La nue-propriété présente un avantage fiscal supplémentaire par rapport à la donation : les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale.