Acheter son local professionnel pour pérenniser son activité

En achetant les murs de son cabinet, le professionnel de santé devient maître de son outil de travail et assure la sécurité de son activité. Les conséquences fiscales de cette opération sont différentes si ce local est affecté ou non au patrimoine professionnel.

A titre professionnel

L’inscription du local à l’actif professionnel permet de déduire du revenu professionnel les charges liées à l’acquisition et à la détention du bien : droits d’enregistrement et frais divers (notaire…), intérêts d’emprunt et amortissements, tous les travaux et charges afférents à ce local. En cas de vente, de cessation d’activité ou de transfert dans le patrimoine privé, la plus-value sera alors imposée dans le cadre professionnel.

A titre privé

Il est possible de conserver le local dans l’actif privé. Dans ce cas, seules sont déductibles les dépenses liées à l’utilisation du local : entretien et réparations locatives. En contrepartie, la cession entraîne l’imposition des plus-values dans le régime des particuliers. La cessation d’activité n’a pas de conséquence à ce niveau.

Dans le cadre d’une SCI

Constituer une société civile immobilière (SCI) pour l’acquisition et la gestion du local professionnel peut être une alternative intéressante. Le local sera loué à titre professionnel, soit au professionnel de santé exerçant seul, soit à plusieurs professionnels de santé exerçant en groupe.

Ce dispositif permet de dissocier le patrimoine privé du patrimoine professionnel. Les associés sont, selon les circonstances, les membres d’une même famille ou/et les professionnels de santé exerçant en groupe désirant posséder leur outil de travail. Les parts sont conservées dans le patrimoine privé. Cette solution permet de faciliter la restructuration du patrimoine en cas de cessation d’activité ou de décès.

Régime de taxation des plus-values immobilières

Lors de la cession d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est taxée sauf dans certains cas.

S’agissant des plus-values privées et professionnelles, leur imposition est fonction de la durée de détention de l’immeuble. Un abattement de 10 % par année de détention est accordé au-delà de la 5ème année, soit une exonération totale après 15 ans de détention.

S’agissant des plus-values professionnelles, une exonération peut être appliquée en fonction du montant des recettes et à condition d’avoir exercé pendant au moins 5 ans (Art. 151 septies CGI) :

• si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, les plus-values sont exonérées en totalité,
• si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle. Pour cela, on apprécie la moyenne des recettes réalisées au cours des deux années civiles qui précèdent l’année de réalisation des plus-values.