Si l’assurance emprunteur ne fait pas partie des garanties obligatoires, dans les faits cette couverture est exigée par les banques pour l’octroi d’un crédit destiné à l’acquisition d’un bien immobilier.
Est-il obligatoire de souscrire une assurance de prêt immobilier ?
Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?
L’assurance emprunteur, ou assurance de prêt, est une garantie qui prévoit le remboursement du crédit immobilier si l’emprunteur décède ou devient invalide. L’assureur verse alors à la banque les sommes restantes à rembourser. Cette couverture permet donc à l’établissement prêteur de réduire les risques d’impayés.
L’assurance emprunteur constitue également une protection pour les proches de l’emprunteur. En cas de décès de ce dernier, ses héritiers n’auront pas à rembourser les mensualités du crédit immobilier. La banque ayant été entièrement remboursée du prêt par l’assureur, le bien immobilier est considéré comme totalement acquis. Il est alors intégré au patrimoine de l’emprunteur décédé et fait donc partie de la succession.
Assurance de prêt : obligatoire ou facultative ?
Ni la loi, ni le Code des assurances ne prévoient l’obligation de souscrire une assurance emprunteur lorsque l’on contracte un crédit immobilier. Cette couverture ne fait pas partie des assurances obligatoires en France, comme la responsabilité civile (RC) pour les propriétaires de véhicules à moteur (voiture, moto, scooter, quad…) ou la RC habitation pour les locataires d’un logement meublé et les copropriétaires bailleur.
Dans les faits, la souscription d’une assurance de prêt fait partie des conditions exigées par les banques pour accorder un crédit immobilier. L’emprunteur peut néanmoins proposer à la place un cautionnement (une personne s’engage à rembourser les mensualités en cas de défaillance), le nantissement d’un placement (le produit financier, qui peut être une assurance vie, sert de caution) ou l’hypothèque d’un bien immobilier qu’il possède déjà. Toutefois, la banque peut refuser ces solutions alternatives.
Quelles sont les garanties obligatoires pour souscrire une assurance de prêt ?
Les garanties exigées pour une résidence principale
Une assurance emprunteur doit obligatoirement intégrer une garantie décès et une garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). La PTIA correspond à un état qui empêche non seulement la personne d’exercer une activité professionnelle, mais nécessite l’assistance d’un tiers pour les actes de vie courante (se lever, se laver, s’habiller, se déplacer, se nourrir). Cette garantie n’est pas applicable pour les emprunteurs âgés de plus de 65 ans.
Outre les garanties décès et PTIA, les banques demandent généralement, pour la résidence principale, que l’assurance de prêt couvre l’invalidité permanente totale (IPT). Pour être en IPT, il faut justifier d’un taux d’incapacité d’au moins 66% (ce qui correspond à une invalidité de 2ème catégorie dans la classification de la Sécurité sociale). Cela signifie que la personne a perdu les deux-tiers de sa capacité de travail. Elle peut continuer à travailler, mais de manière réduite.
L’incapacité totale de travail temporaire (ITT) est toujours requise dans le cadre d’un prêt immobilier pour la résidence principale. L’ITT désigne l’impossibilité de travailler durant une période donnée à la suite d’un accident ou d’une maladie.
Certaines banques peuvent exiger une garantie d’incapacité permanente partielle (IPP). L’IPP résulte, en général, de séquelles d’un accident ou d’une maladie qui empêchent partiellement la personne d’exercer une activité professionnelle. Elle équivaut à un taux d’incapacité compris entre 33% et 66%. Pour en savoir plus, découvrez notre guide « Garanties assurance emprunteur ».
Les garanties exigées pour une résidence secondaire
Tout dépend de l’établissement prêteur. Certaines banques exigent les mêmes garanties que pour la résidence principale, tandis que d’autres se contentent des garanties décès et PTIA.
Les garanties exigées pour un investissement locatif
Les établissements prêteurs sont généralement moins exigeants lorsque l’emprunt sert à financer un investissement locatif. La banque estime que les loyers peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de remboursement. En conséquence, les garanties décès et PTIA suffisent dans la majorité des cas.
Quels critères pour bien choisir son assurance emprunteur ?
Il est important d’opter pour une assurance de prêt la plus couvrante possible. C’est pourquoi une attention particulière doit être portée sur les exclusions de garantie :
• Les assurances emprunteurs qui indemnisent si le décès, l’invalidité ou l’incapacité temporaire sont consécutifs à la pratique de sports extrêmes (parachutisme, plongée sous-marine, alpinisme…), mais aussi à des affections dorsales (lombalgie, sciatique, hernie discale…) ou psychologiques (dépression, anxiété, phobie…) sont peu nombreuses
• La franchise (le délai à partir duquel l’assureur prend en charge les mensualités de remboursement) est également un critère important.
• L’emprunteur doit aussi vérifier que le tarif de l’assurance de prêt est irrévocable, c’est-à-dire qu’il ne peut pas changer, y compris en cas d’évolution de son état de santé.
• Enfin, il est préférable que le contrat prévoie des garanties forfaitaires qui ne contraignent pas l’emprunteur à faire la preuve de la baisse de ses revenus.
• Certains sites proposent un simulateur assurance emprunteur qui permet d’avoir une estimation du montant de la cotisation de l’assurance de prêt associé à vos différents projets.
Cet article a été rédigé avec les informations connues au 15/09/2021. L’ensemble des informations communiquées est susceptible d’évoluer à chaque instant.