Comment investir dans une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier attirent de plus en plus les épargnants. Sur quels critères sélectionner ces fonds immobiliers et comment souscrire des parts. On vous dit tout.

Introduction : pourquoi investir dans une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un fonds immobilier non coté. Concrètement, une société de gestion de portefeuille (SGP), agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), collecte des capitaux auprès d’investisseurs (dont des particuliers). Avec ces fonds, la SGP achète des biens immobiliers qu’elle met en location. Les investisseurs (appelés « associés ») perçoivent les loyers (ou « dividendes ») en fonction des parts qu’ils détiennent dans la SCPI.

Ces dix dernières années, les actifs sous gestion des SCPI ont bondi de 200%, passant de 30 milliards d’euros à 88,5 milliards d’euros à fin 2024, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). La « pierre papier » cumule, en effet, les avantages par rapport à l’immobilier locatif « physique », comme nous allons le voir en détail dans cet article.

Les avantages d’un investissement en SCPI

Accessibilité : investir à partir de quelques centaines d’euros

L’un des gros atouts des SCPI est que ce placement est accessible à toutes les bourses. Il peut suffire d’une centaine, voire d’une dizaine d’euros, pour acquérir une part dans un fonds immobilier. Ce montant est sans commune mesure par rapport à un achat immobilier en direct qui se compte en centaine de milliers d’euros.

Rentabilité et rendement potentiel

D'après les dernières données de l’Aspim, le rendement moyen des SCPI est ressorti à 4,72% en 2024. À titre de comparaison, la rentabilité moyenne de l’immobilier locatif dans l’ancien se situe entre 2% et 3% selon un rapport récent de l’Inspection générale des finances (IGF). Les SCPI sont, en effet, majoritairement investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels...), où les loyers sont généralement plus élevés que dans l’immobilier résidentiel (logements d’habitation).

Diversification et mutualisation des risques

Les SCPI peuvent être investies dans des biens immobiliers liés à des secteurs d’activité divers, comme la distribution (commerces, centres commerciaux), la logistique (entrepôts, plateformes logistiques), la santé (cliniques privées, maisons de retraite) ou encore le tourisme (hôtels, centres de loisirs). Il existe même des SCPI diversifiées, composées de différents types de biens. Cette diversification permet de mutualiser et de répartir les risques. L’éventuel ralentissement économique d’un secteur d’activité (qui peut se traduire par des vacances plus importantes de location pour la SCPI) sera compensé par le dynamisme d’un autre.

Gestion déléguée à des experts

L’un des avantages de la SCPI est que les souscripteurs du fonds n’ont rien à faire. Ce sont les gérants de la SGP qui sélectionnent les biens, les achètent, réalisent les éventuels travaux de rénovation et d’entretien, gèrent la relation avec les locataires et s’occupent de l’encaissement des loyers.

Fiscalité et optimisation fiscale

Les dividendes sont principalement composés de revenus locatifs et sont, à ce titre, soumis à l’impôt sur le revenu (tranche marginale d’imposition de 0%, 11%, 30%, 41%, 45%) et aux prélèvements sociaux à 17,2%. Toutefois et à condition de disposer de revenus fonciers par ailleurs, si ceux-ci n’excèdent pas 15 000 euros par an, les investisseurs peuvent bénéficier du régime d’imposition micro-foncier. Celui-ci prévoit l’application d’un abattement fiscal de 30% : l’épargnant ne sera imposé que sur 70% des dividendes.

Les différentes façons d’investir en SCPI

Les SCPI en direct

Vous pouvez acheter des parts de SCPI auprès de votre conseiller bancaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Vous avez également la possibilité de souscrire des parts directement auprès de la société de gestion. Vous pouvez aussi passer par des plateformes en ligne spécialisées.

Les SCPI à crédit

Comme pour l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez contracter un crédit pour acquérir des parts de SCPI. Vous profiterez ainsi de l’effet de levier, le crédit immobilier augmentant le nombre de parts que l’on peut souscrire.

Les SCPI en démembrement

À l’image d’un bien immobilier « classique », les parts de SCPI peuvent être démembrées. Le démembrement consiste à séparer l’usufruit (la jouissance) et la nue-propriété (la pleine propriété amputée de l’usufruit). Les parts de SCPI acquises en nue-propriété subissent une décote de 20% à 40%, en fonction de la durée du démembrement. Durant cette période, le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividende. Au terme, il devient plein propriétaire et peut recevoir l’intégralité des dividendes.

Les SCPI via une assurance vie

Il est possible de souscrire des parts par le biais des unités de compte (UC) de l’assurance vie. Cette souscription est avantageuse sur plusieurs points :

• L’assureur garantit la liquidité : en cas de retrait (appelé « rachat »), l’assuré peut récupérer tout ou partie de son investissement
• L’imposition est moindre : les dividendes sont imposés uniquement en cas de rachat et au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30%, qui intègre les prélèvements sociaux. Dès lors que le contrat d’assurance vie a été ouvert depuis plus de huit ans, les 4 600 premiers euros de gains dans l’année si le souscripteur est célibataire ou les 9 200 premiers euros de gains dans l’année s’il est marié ou pacsé sont exonérés d’impôt sur le revenu.
• La fiscalité successorale est très favorable : les capitaux du contrat d’assurance vie sont transmis, au décès de l’assuré, à la ou les personnes qu’il a désignées de son vivant et qui ne sont pas forcément ses héritiers. Le ou les bénéficiaires désignés perçoivent, chacun, les capitaux issus de primes versées avant les 70 ans du souscripteur décédé, en franchise d’impôt à hauteur de 152 500 euros. L’abattement tombe à 30 500 euros et est commun à l’ensemble des bénéficiaires pour les capitaux issus des primes versées après les 70 ans du défunt.

Les SCPI au sein du PER

Le plan d’épargne retraite (PER) peut contenir des parts de SCPI. Au départ à la retraite, le PER peut être débloqué en capital et/ou en rente viagère. Auparavant, les versements volontaires peuvent être déduits du revenu imposable, dans une certaine limite.

Comment bien choisir sa SCPI ?

Analyse des performances passées et du rendement

Avant de souscrire des parts d’une SCPI, il est important de vérifier son historique de rendement. Il s’agit plus précisément de son taux de rentabilité interne (TRI), qui correspond à la performance annualisée du fonds. Attention : les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Taux d’occupation financier (TOF)

Outre le TRI, le taux d’occupation financier (TOF) doit être étudié avec soins. Le TOF équivaut à la somme des loyers perçus divisée par le montant qui serait facturé si l’ensemble du patrimoine immobilier était loué et occupé. Il permet de mesurer la vacance de location, ainsi que les loyers impayés.

Secteurs d’investissement

Vous pouvez choisir une SCPI en fonction du secteur d’activité dans lequel elle est investie. Vous pouvez, par exemple, privilégier les SCPI logistique qui bénéficient de l’essor du commerce en ligne ou des SCPI santé qui profitent de la hausse des dépenses de soins sous l’effet du vieillissement de la population.

Stratégie d’investissement : SCPI de rendement vs SCPI fiscale

Il existe différents types de SCPI qui ne poursuivent pas le même objectif. On distingue :

• Les SCPI de rendement qui visent à générer un complément de revenu régulier par le biais du versement trimestriel, semestriel ou annuel de dividendes
• Les SCPI de capitalisation, destinée avant tout à réaliser une plus-value à la revente des parts (pas ou peu de dividendes versées)
• Les SCPI fiscales qui permettent de bénéficier d’un avantage lié à un dispositif de défiscalisation immobilière, comme le Denormandie dans le logement ancien à rénover (SCPI Denormandie) ou le Malraux pour la réhabilitation d’immeubles en secteur sauvegardé (SCPI Malraux).

Les étapes clés pour investir dans une SCPI

Définir son budget et son profil d’investisseur

Vous devez déterminer le montant que vous souhaitez investir dans la souscription de parts de SCPI. Seulement une partie de votre épargne doit être consacrée à la « pierre papier », sachant que les fonds immobiliers n’offrent pas de garantie sur le capital (vous pouvez enregistrer une perte en cas de moins-value à la revente de vos parts).

Cette proportion varie selon votre profil d’investisseur. Celui-ci prend en compte votre âge, votre situation personnelle et professionnelle, votre capacité d’épargne, votre horizon de placement et votre appétence au risque (votre niveau d’acceptation d’une perte en contrepartie d’un rendement potentiellement plus élevé).

Comparer les différentes SCPI disponibles

Il est nécessaire de faire un tour des offres pour se faire une idée du marché. Les plateformes dédiées peuvent vous aider, même si elles ne sont jamais exhaustives.

Choisir le mode d’acquisition

Vous devez décider du mode d’acquisition des parts de SCPI : comptant, à crédit, par le biais d’un contrat d’assurance vie multisupports... À savoir : toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’assurance vie et au PER.

Remplir le bulletin de souscription et suivre les délais de jouissance

Une fois la ou les SCPI choisie(s), vous devez renseigner le ou les bulletins de souscription. Vérifiez le délai de jouissance, c’est-à-dire le temps au-delà duquel vous allez recevoir votre premier dividende. Il varie selon les SCPI. Il est généralement compris entre trois et six mois.

Quels sont les risques et points de vigilance ?

Risque de liquidité et revente des parts

La SCPI est un placement peu « liquide » : il peut être difficile de revendre ses parts sur le marché secondaire. Souscrire des parts via l’assurance vie constitue la solution pour contourner cet inconvénient, l’assureur garantissant la liquidité du placement.

Impact des cycles immobiliers et économiques

La SCPI ayant un sous-jacent immobilier, elle est exposée, au même titre qu’un appartement ou une maison, aux variations des prix immobiliers. Elle est aussi impactée par le contexte économique : les vacances de location et les impayés de loyers augmentent généralement en période de crise.

Frais de gestion et de souscription

Les SCPI supportent deux principaux frais :

• Les frais de souscription qui couvrent les coûts de recherche des biens, les droits de mutation (les « frais de notaire »), la rémunération des intermédiaires (courtiers en immobilier, agents immobiliers) et des distributeurs (plateformes spécialisées, CGP). Cette commission représente entre 8% et 12% du prix acquitté par l’investisseur.
• Les frais de gestion qui correspondent aux frais de gestion locative. Cette commission représente entre 9% et 12% du montant des loyers.

Fiscalité des revenus SCPI

Composés principalement de revenus fonciers, les dividendes versés par les SCPI sont assujettis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces fonds immobiliers sont également pris en compte dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI s’applique aux contribuables de la valeur estimée du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.

Conclusion et appel à l’action

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier simplement et pour un coût modique. En souscrivant des parts par le biais d’un contrat d’assurance vie, l’épargnant bénéficie d’une meilleure liquidité, ainsi que d’avantages fiscaux et successoraux.

Un conseiller AGIPI peut vous aider à sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil d’investisseur qui pourront être intégrées dans votre assurance vie, mais aussi dans votre PER. Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire de contact sur agipi.com.