Si les sociétés civiles de placement immobilier et les organismes de placement collectif en immobilier relèvent de la « pierre papier », ces véhicules présentent chacun des spécificités.
Les SCPI (pour sociétés civiles de placement immobilier) est un sigle bien connu des épargnants. C’est moins le cas des OPCI (pour organismes de placement collectif en immobilier). Et pour cause : si les premières ont été lancées à la fin des années 60, les seconds ont été créés en 2005 seulement. Outre cet écart d’antériorité, ces fonds immobiliers non cotés, s’ils se ressemblent à première vue, divergent sur plusieurs points.
Des points communs
Les SCPI et OPCI sont des fonds investis dans différents actifs immobiliers gérés par des sociétés de gestion, pour le compte des investisseurs qui leur confient leur épargne en vue de la faire fructifier. Contrairement à l’immobilier direct (ou immobilier physique) qui consiste à acheter directement un appartement ou une maison, il s’agit donc d’acquérir des parts dans un fonds composé de plusieurs biens immobiliers. D’où la notion d’immobilier indirect.
Concrètement, une société de gestion, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), commence par collecter de l’argent auprès d’investisseurs, dont des particuliers. Avec les sommes collectées, elle achète des biens immobiliers, principalement professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), bien que des SCPI et OPCI puissent aussi investir dans des actifs dits « résidentiels ». La société de gestion les met en location et reverse les loyers perçus aux investisseurs au prorata de leurs parts dans le fonds, amputés des frais de gestion.
Les SCPI et OPCI permettent d’investir dans la pierre avec un apport nettement moindre comparé à l’achat d’un logement en direct par un particulier. Ils donnent, tous deux, accès à l’immobilier professionnel, dont les loyers sont généralement plus élevés que dans l’immobilier résidentiel. Dans les deux cas, l’épargnant n’a pas à s’occuper de la gestion locative.
Les parts de SCPI ou d’OPCI peuvent être souscrites sur des plateformes dédiées, via un conseiller bancaire, un agent général d’assurance ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Elles peuvent être logées dans un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Les SCPI et les OPCI participent, tous deux, à la diversification du patrimoine de l’épargnant.
Des points divergents
Les différences entre les SCPI et les OPCI résultent de leur composition. Si les premières sont investies à 100 % dans l’immobilier, les secondes sont constituées au minimum à 60% d’immobilier, à 5 % de liquidités et au maximum à 35 % d’actifs financiers (actions, obligations…).
Cette « poche » de liquidités et d’actifs financiers permet à l’OPCI d’être plus « liquide » que la SCPI. Si l’épargnant qui a investi dans un OPCI souhaite céder tout ou partie de ses parts, la société de gestion dispose de deux mois pour lui verser les capitaux (en plus-value ou en moins-value). Dans le cas de la SCPI, elle doit trouver un autre investisseur pour racheter les parts du premier, ce qui peut prendre davantage de temps.
Si la liquidité de l’OPCI est donc plus importante, sa volatilité peut être plus conséquente. Le fonds étant investi partiellement en actions et en obligations, il est donc partiellement soumis aux aléas des marchés financiers. Constituées uniquement de biens immobiliers, les SCPI suivent, elles, l’évolution du marché immobilier, dont les cycles s’inscrivent dans un temps plus long.
La fiscalité n’est pas non plus la même, mais lorsque les parts de SCPI ou d’OPCI sont souscrites dans le cadre de l’assurance-vie, la fiscalité est plus avantageuse. Les gains issus des cessions de parts réalisées à l’occasion d’un retrait (appelé « rachat ») sont soumis au PFU à 30 %. Mieux : dès lors que le contrat a été ouvert depuis plus de huit ans, les 4.600 premiers euros de gains si le souscripteur est célibataire – ou les 9.200 premiers euros de gains s’il est marié ou pacsé – ne sont pas imposés. Au-delà de ces abattements annuels, les gains bénéficient d’un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de seulement 7,5 %, ce qui correspond à une taxation globale de 24,7 % en ajoutant les PS à 17,2 %.
Cet article a été rédigé avec les informations connues au 29/04/2024. L’ensemble des informations communiquées est susceptible d’évoluer à chaque instant.
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