Assurance vie et SCI : est-ce compatible pour un projet immobilier ?

Vous détenez un contrat d’assurance vie ou vous envisagez d’en ouvrir un, et vous voulez investir dans l’immobilier ? Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier via une société civile immobilière ? La SCI via l’assurance vie peut être une solution.

Comprendre les bases

Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi y recourir pour un investissement immobilier ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (appelées « associés ») d'acquérir, de gérer et éventuellement de louer un ou des biens immobiliers. Il suffit de deux associés pour créer une SCI.

Le gros atout de la SCI est que cette forme juridique permet d’éviter l’indivision (c’est-à-dire lorsque le bien appartient indistinctement à tous ses propriétaires). Chaque associé détient, en effet, des parts au prorata de son apport au capital de la société. Ainsi, un associé peut, s’il le souhaite, revendre ses parts à un autre associé ou à une tierce personne, à condition, dans la plupart des cas, d’avoir l’accord des autres associés.

Pour cette raison, la SCI est particulièrement indiquée en cas d’acquisition d’un bien immobilier entre amis, entre concubins, entre parents et enfants ou entre frères et sœurs. Elle permet de réduire les éventuels conflits entre les co-propriétaires et de faciliter les donations et les successions intra-familiales.

Comment fonctionne une assurance vie ?

Une assurance vie est un contrat conclu entre un particulier et un assureur dans lequel le second s’engage à restituer au premier les capitaux logés dans le placement à tout moment ou, à son décès, aux bénéficiaires que le défunt a désigné de son vivant. En contrepartie, l’assuré doit réaliser des versements. Le versement peut être unique (au moment de la souscription), ponctuel (de temps en temps) ou régulier (selon une périodicité définie). Les sommes versées fructifient avec le temps.

Il existe deux principaux types de contrat d’assurance vie : le monosupport en euros et le multisupports.

Le premier intègre uniquement un fonds euros, dont le capital (le cumul des versements) est garanti par l’assureur. Le second est composé d’un fonds euros et d’une ou de plusieurs unités de compte* (UC) qui n’offrent pas de garantie sur le capital, mais délivrent des performances potentiellement plus élevées.

Assurance vie et SCI : le cadre légal et fiscal

Peut-on investir dans une SCI via son assurance vie ?

Peu d’épargnants le savent, mais il est possible de loger des parts de SCI dans une unité de compte* d’un contrat d’assurance vie. La sélection des parts n’est pas libre : le souscripteur doit choisir parmi une liste de SCI établie par l’assureur. Il ne peut donc pas s’agir de parts d’une SCI familiale. En outre, tous les contrats d’assurance vie ne donnent pas accès aux SCI.

Les conditions imposées par les assureurs

Les assureurs ne permettent généralement pas d’investir 100% de son ou de ses UC* dans des SCI. Ces dernières doivent être diversifiées, c’est-à-dire comprendre des biens immobiliers divers, comme des bureaux, des logements, des commerces, des entrepôts ou encore des hôtels.

Cette diversification vise à augmenter le potentiel de rendement, tout en répartissant les risques de retournement de marché. Le plus souvent, les SCI proposées dans le cadre des contrats d’assurance vie sont gérées par une société de gestion appartenant au même groupe que l’assureur. Dans tous les cas, vous ne pourrez pas loger des parts de votre SCI familiale dans votre assurance vie.

Les avantages fiscaux et les contraintes

L’assurance vie présente de nombreux avantages fiscaux :

• Les gains (intérêts annuels du fonds euros, plus-values des UC*) ne sont imposés qu’en cas de rachat
• Si le contrat a été ouvert depuis plus de huit ans, les 4.600 premiers euros de gains annuels pour les célibataires ou les 9.200 premiers euros de gains annuels pour les couples mariés ou pacsés qui ont une imposition commune, sont exonérés d’impôt
• Si le contrat a été ouvert depuis plus de huit ans,  la fraction des gains supérieure à ces abattements annuels est généralement soumise à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de seulement 7,5% ainsi qu’à des prélèvements sociaux de 17,2%

Les avantages d’utiliser l’assurance vie pour une SCI

Souplesse de gestion et liquidité

Contrairement à la détention directe de parts de SCI où l’associé doit trouver un acheteur pour vendre ses parts, un souscripteur peut réaliser un rachat (total ou partiel) à tout moment. Si le Code des assurances oblige l’assureur à verser les capitaux dans les deux mois, les sommes sont la plupart du temps créditées dans les deux semaines.

Diversification patrimoniale

En intégrant une SCI dans votre contrat d’assurance vie, vous diversifiez vos placements. Vous ajoutez une composante immobilière, moins corrélée aux marchés financiers, à votre allocation d’actifs, tout en bénéficiant de la souplesse et des avantages fiscaux de l’assurance vie.

Transmission optimisée

Grâce à la clause bénéficiaire de votre contrat d’assurance vie, vous pouvez désigner la ou les personnes de votre choix qui percevront les capitaux à votre décès. Votre ou vos bénéficiaires désignés peuvent ne pas avoir de lien de parenté avec vous.

Les limites et points de vigilance

Frais et rendement

Un contrat d’assurance vie supporte de nombreux frais : frais d’entrée (prélevé à l’ouverture du contrat), frais sur versement (prélevé à chaque versement), frais de gestion (prélevés, tous les ans, sur l’encours du contrat), frais d’arbitrage (prélevé sur les sommes transmises du fonds euros sur une UC, ou inversement). Des frais de gestion de la SCI s’ajoutent à cette couche de frais. Tous ces frais viennent réduire le rendement net du contrat d’assurance vie.

Restrictions sur le type de SCI

Les SCI familiales, créées pour acquérir et gérer un bien immobilier entre amis ou membres d’une famille, ne peuvent pas être intégrées dans un contrat d’assurance vie. Seules les SCI dites « institutionnelles », pilotées par des sociétés de gestion agréées, sont proposées par les assureurs.

Risque de non-conformité réglementaire

Seules les SCI sélectionnées par les assureurs peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance vie. Une SCI familiale créée pour gérer un bien en commun ne peut pas y être logée. Si vous tentiez malgré tout de contourner cette règle, vous vous exposeriez à une requalification fiscale et à des pénalités.

Exemple concret

Sophie et Marc, 45 ans, commencent à réfléchir à leur avenir. Leur assurance vie, sur laquelle ils ont accumulé 200.000 euros, constitue déjà une base solide pour financer leurs vieux jours. Mais ils souhaitent aller plus loin : diversifier leur patrimoine afin d’augmenter le potentiel de rendement de leur placement.

Sous la recommandation de leur conseiller, ils choisissent d’investir 30.000 euros dans une SCI accessible via leur contrat, orientée vers l’immobilier tertiaire européen. Chaque année, cette SCI leur rapporte en moyenne 4% net de frais, des gains qui s’accumulent dans le contrat sans être imposés.

Dix ans plus tard, leur investissement atteint environ 44.000 euros brut de fiscalité. En cas de décès, leurs enfants récupéreraient ce capital dans les conditions fiscales avantageuses de l’assurance vie.

En intégrant une SCI dans leur contrat d’assurance vie, Sophie et Marc ont ainsi réussi à allier rendement, diversification et transmission patrimoniale, tout en gardant la souplesse de pouvoir récupérer leur épargne si nécessaire.

Conclusion et conseils d’expert

Synthèse des points clés

L’assurance vie et la SCI peuvent être combinées, mais pas sous toutes leurs formes. Une SCI familiale ne peut pas être intégrée dans un contrat. En revanche, il est possible d’investir dans des SCI de gestion collective, présélectionnées et proposées par l'assureur.

L’atout majeur réside dans la diversification du patrimoine et la transmission facilitée, tout en profitant de la souplesse propre à l’assurance vie. Toutefois, il faut garder à l’esprit plusieurs limites : des frais parfois élevés, un risque de perte en capital, un risque de liquidité (la faculté d’arbitrage sortant peut être suspendue) et l’absence de contrôle direct sur les actifs détenus par la SCI.

Importance de se faire accompagner par un professionnel

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier via une SCI au sein de votre assurance vie, sollicitez l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine. Il pourra vérifier la pertinence de cette option selon vos objectifs, optimiser l’équilibre fiscal et rendement, et sécuriser l’ensemble de votre stratégie patrimoniale.

*Les montants investis sur les supports en unités de compte sont sujets à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers, d’où un risque de perte en capital.

Cet article a été rédigé avec les informations connues au 21/11/2025. L’ensemble des informations communiquées est susceptible d’évoluer à chaque instant.