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Un nu-propriétaire d’un bien en possède la propriété, mais n’en a pas la jouissance. Cette stratégie permet notamment de réduire les coûts d’acquisition et de réaliser une plus-value potentiellement plus élevée.
Introduction
Le démembrement d’un bien est une opération qui consiste à séparer l’usufruit (la jouissance du bien) de la nue-propriété (la propriété du bien amputée de l’usufruit). Le bien démembré peut, par exemple, être un bien immobilier (appartement, maison, place de parking...) ou un placement (compte-titres, contrat d’assurance vie...).
Comment fonctionne la nue-propriété ?
Distinction entre usufruitier et nu-propriétaire
L’usufruitier est la personne qui a la jouissance du bien. S’il s’agit d’un bien immobilier, il peut l’occuper, ou le mettre en location et percevoir les loyers. Dans le cas d’un placement, l’usufruitier peut en toucher les gains (intérêts, plus-values). Le nu-propriétaire est, lui, propriétaire du bien, mais sans en détenir la jouissance.
Durée du démembrement et restitution de la pleine propriété au nu-propriétaire
Le démembrement peut être temporaire ou viager (c’est-à-dire « à vie »). Dans le premier cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien à l’issue d’une période fixée au démembrement. Dans le second cas, il sera pleinement propriétaire au décès de l’usufruitier.
Les avantages de la nue-propriété
Les avantages fiscaux
Réduction des « frais de notaire »
Lorsque l’on achète un bien immobilier en nue-propriété, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) - ce que l’on appelle improprement les « frais de notaire » - sont logiquement moindres, puisque l’on n’acquiert pas la pleine propriété du bien mais uniquement la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.
Plus ce dernier est jeune et plus la part de la valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur totale du bien est faible, puisque l’usufruitier va (sauf accident) profiter plus longtemps de l’usufruit (voir tableau). Et inversement.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 91 à 90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 1 0% | 90% |
Pas d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le nu-propriétaire
Les contribuables, dont la valeur estimée du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les nus-propriétaires ne sont pas soumis à l’IFI, contrairement aux usufruitiers.
Toutefois, si le démembrement est issu d’une succession, la valeur du bien taxable à l’IFI est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Il en sera de même si le démembrement résulte d’une vente à l’issue de laquelle le vendeur s’est réservé l’usufruit (sauf si la vente a été consentie à l'une des personnes visées à l' article 751 du CGI) ou encore, lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur sur un bien ayant fait l'objet d'un don ou d'un legs à l'État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif, aux associations reconnues d'utilité publique, à une fondation reconnue d’utilité publique.
Exonération d’impôt sur les revenus locatifs
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le cas d’un bien immobilier démembré et loué, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur les revenus locatifs, puisque c’est l’usufruitier et non lui qui perçoit les loyers.
Les avantages patrimoniaux
Investissement à moindre coût
Avec un achat immobilier en nue-propriété, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition du bien. Cet abattement est calculé en fonction de la valeur potentielle des loyers qui ne pourront pas être encaissés par le nu-propriétaire. Généralement, la réduction est comprise, selon la durée du démembrement, entre 30% et 40% du prix du bien en pleine propriété.
Absence de gestion locative
Si le bien immobilier démembré est mis en location, le nu-propriétaire n’a pas à trouver et à sélectionner les locataires, à établir le bail, à réaliser les états des lieux, à faire face au vacance de loyer et aux éventuels impayés de loyer.
C’est, en effet, l’usufruitier qui s'occupe - en toute logique - de la gestion locative du bien ou qui prend en charge les frais de gestion de l’agence immobilière si la location du bien est confiée à une agence.
Perspective d’une plus-value à terme lors de la récupération de la pleine propriété
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la propriété entière du bien immobilier. S’il vend le bien, la plus-value sera plus importante pour lui, puisque le bien lui a coûté moins cher que s’il l’avait acquis en pleine propriété.
Les différents cas d’usage de la nue-propriété
Donation avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit au sein d’une famille, si elle ne porte pas sur une somme d’argent, permet de réduire les futurs droits de succession des héritiers.
Investissement immobilier en démembrement temporaire
Il existe des programmes d’investissement locatif avec usufruit temporaire, notamment dans le logement social. Dans ce dernier cas, l’usufruitier est un bailleur social. À l’issue de la période d’usufruit, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans s’être acquitté de la valeur totale d’achat.
Ce type d’investissement immobilier convient à des particuliers qui n’ont pas besoin d’habiter ou de louer le logement tout de suite.
SCPI en nue-propriété
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des fonds immobiliers non cotés. Une société de gestion lève des capitaux auprès d’investisseurs (appelés « associés ») qui lui servent à acheter des biens immobiliers (généralement professionnels, comme des bureaux, des commerces ou des entrepôts) qu’elle met en location.
Les associés perçoivent, au prorata de leurs parts dans la SCPI, des dividendes (les loyers réduits des frais de gestion).
Il est possible d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote, qui dépend principalement de la durée du démembrement (généralement sur 3 à 20 ans). Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est importante. L’associé ne touche alors pas de dividende, jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
Au terme du démembrement, il devient plein propriétaire des parts. Il a la possibilité de les conserver afin d’en percevoir les dividendes, de les revendre, ou de les transmettre par donation.
Les points de vigilance à prendre en compte
Contraintes liées à l’absence de jouissance du bien pendant la durée du démembrement
Le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut pas l’occuper ou percevoir les loyers si le bien est mis en location durant la durée du démembrement.
Risques liés à la valorisation du bien à la fin du démembrement
À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors le vendre en toute liberté. Toutefois, pour en tirer une plus-value, il faut que le bien soit en bon état. Dans le cas contraire, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires, ce qui va réduire la rentabilité de la vente immobilière.
C’est pourquoi, il est important d’avoir conclu une convention de démembrement dans laquelle l’usufruitier s’engage notamment à maintenir le bien immobilier en bon état.
Importance de bien choisir l’usufruitier pour garantir la bonne gestion du bien
Pour éviter de devoir engager des travaux de remise en état à l’issue du démembrement, le nu-propriétaire doit pouvoir compter sur un usufruitier qui entretiendra correctement le bien immobilier. Dans le cadre d’une donation familiale avec réserve d’usufruit, les usufruitiers étant le plus souvent les parents, ce genre de problème ne se pose généralement pas.
Conclusion
L’achat en nue-propriété permet d’acquérir à moindre coût un bien immobilier. Le démembrement permet de profiter de frais de notaire ou de droits de donation allégés. Le nu-propriétaire n’est pas soumis aux droits de succession au décès de l’usufruitier.
La nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier et ainsi de diversifier son patrimoine.
Cet article a été rédigé avec les informations connues au 27/05/2025. L’ensemble des informations communiquées est susceptible d’évoluer à chaque instant.